전세사기피해 예방을 위해 계약 전 후 해야 할 일

짧은 기간에 부동산 가격의 폭등과 폭락이 이어지면서 전세사기피해가 늘어나고 있는 만큼 확인해야 할 부분도 많아지고 있습니다. 

전세사기 피해 예방을 위해 할 일

전세사기 피해 예방을 위해 계약 전, 계약 시, 계약 후에 세입자가 할 일에 대해 알려드리려고 합니다.

 

계약 전에 할 일

1. 공인중개사 사무소 정상등록 여부 확인

공인중개사사무소, 공인중개사, 중개보조원이 정상등록된 업체인지 확인해야 합니다.

국가공간정보포털에 접속 >> 조회 · 열람 >> 부동산 서비스 >> 부동산 중개업에서 공인중개사 사무소의 등록여부를 조회해 볼 수 있습니다. 

 

★★ 국가공간정보포털 공인중개사 사무소 정상등록 여부확인 바로가기

 

2. 매매가격 확인하기

매매가가 하락하거나 경매를 대비해 주택의 매매 가격과 전세 보증금을 비교해 보증금이 이 집 시세의 80%를 넘는다면 피하는 게 좋습니다.

시세 확인은 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB시세 등에서 확인가능하며, 인근의 여러 곳의 중개업소를 방문해 보세요. 

오피스텔의 경우 국세청에서 공시한 오피스텔 기준 가격을 참고하세요

 

3. 보증금과 월세 확인

인근 부동산이나 인터넷 부동산 중개 플랫폼을 통해 주변의 비슷한 조건의 매물시세를 미리 확인하세요.

 

4. 임대할 물건의 기재사항 확인

* 건축물대장

소재지, 소유자, 면적, 용도, 세대수, 구조, 위반건축물 여부 등을 확인

주민센터나 정부 24를 통해서도 확인 가능

 

무허가 불법건축물은 전입신고를 할 수 없어 주택임대차보호법의 적용을 받지 못해 보증금 보호가 어려운 경우가 있으니 현장 방문과 건축물대장을 확인해 무허가나 불법 건축물이 아닌지 확인하셔야 합니다. 

 

★★ 정부 24 바로가기

 

* 등기부등본

등기부등본은 소유권에 관한 내용을 확인하는 것으로, 위의 건축물대장의 내용과 일치하는지 확인하고 빚이 얼마나 있는지(근저당권 등)을 확인하시면 됩니다.

 

인터넷등기소에서 확인 가능하며 임대보증금보다 선순위채권이 있을 경우 신중히 판단해야 합니다.

 

* 납세증명서

국세, 지방세, 체납여부 확인

국세는 홈택스, 지방세는 위택스에서 확인 가능

 

납세증명서는 은행 대출 시 제출해야 하는 서류이기도 하며, 경매를 당하게 되면 체납된 세금부터 갚기 때문에 반드시 체납여부를 확인하셔야 합니다.

 

5. 다가구 계약 시 선순위 임대차 내역 확인서 요구

다가구 주택의 경우 임대인은 1명이지만 세입자가 여러 명이기 때문에 임대임들의 보증금이 총얼마인지 확인하는 것도 중요합니다.

 

전입세대 열람 내역과 확정일자 부여 현황을 확인하세요. 

나의 전세보증금보다 선순위에 채권이나 많은 금액의 보증금이 있다면 보증금 전액의 반환이 어려울 수 있다는 점 꼭 유의하세요.

 

※ 서류 확인 시 발급일자를 꼭 확인하세요. 

 

계약 시 할 일 (잔금 입금 할 때 주의사항)

1. 소유자(임대임) 신분 확인

등기부 등본의 소유자와 계약하러 온 사람과 동일인인지 신분증 사진과 얼굴대조 확인

인감도장 사용 시 인감증명서와 날인하는 도장과 일치여부 확인

 

주택임대차 표준계약서를 활용하고 권리보장 특약사항은 꼭 기재할 것

(※계약 후 나의 전세금보다 선순위의 담보권 설정을 금지한다는 특약 명시)

 

근저당 등 권리관계 다시 확인

계약금 입금 시 임대인의 명의인지 확인 후 이체

 

2. 대리인이 위임장을 가지고 계약하러 온경우

소유자 인감증명서가 첨부되어 있는지 확인

인감증명서에 찍힌 인감도장과 위임장의 도장이 같은지 확인

 

소유자와 영상통화로 소유자 신분증과 얼굴대조 및 계약내용 확인

위임장의 내용 등 확인

 

3. 잔금 지급 시

등기부 등본은 계약하기 전은 물론 잔금을 치르기 바로 직전에도 다시 확인해야 해서 계약 체결 이후 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다.

계약한 날부터 이사하는 날 사이의 기간에 집주인이 집을 담보로 빚을 지거나 매매를 해버릴 수 있기 때문입니다.

 

또한 이사 갈 집이 비어 있는지 기존세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하시고 잔급을 지급하세요 

임대인 명의의 계좌로 입금하세요. 

 

 

 

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계약 후 할 일

1. 확정일자 부여 및 전입신고

계약당일 계약서에 확정일자 부여받기 

전입신고는 주민등록법 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에는 신고해야 합니다.

 

전입신고(다음 날 0시부터 효력이 발생)를 해야 대항력이 있는 임차인의 되고 선순위 채권자의 지워를 갖추게 되니 빨리 하시는 게 좋습니다. 

정부 24 또는 읍 · 면  · 동 행정복지센터에서 가능합니다.

 

2. 전 · 월세 신고의무

기간: 계약일로부터 30일 이내 계약 내용을 신고(계약서 지참)

전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

 

지역: 수도권(서울, 경기, 인천) 전역, 광역시, 세종특별시, 도의 시 지역

금액: 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원 초과

부동산거래관리시스템 또는 읍 · 면  · 동 행정복지센터에서 가능합니다.

 

3. 임대보증금의 보증가입

HUG(주택도시보증공사), 한국주택금융공사(HF), SGI(서울보증) 등에 보증가입

보증보험에 가입해야 보증금 반환에 문제가 발생했을 때 보증사를 통해 임대보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

*HUG 1566-9009

잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 2/1이 경과하기 전 가입 가능

 

* SGI 1670-7000

임대차 계약기간이 1년 이상인 경우는 임대차 계약 개시일로부터 10개월이 경과하지 않은 시점

임대차 계약기간이 1년인 경우 5개월이 경과되지 않은 시점까지 가입가능

 

단어가 어렵고 절차가 복잡한 것 같아도 천천히 해보시면 어렵지 않습니다.

힘들게 번 내 돈은 내가 지켜야 합니다.

급한 마음에 계약하지 마시고 전세피해사기 예방을 위해 하나라도 걸리는 부분이 있다면 신중히 생각해서 판단하시길 바랍니다.

 

★★ 청년 전세보증금반환보증 보증료 지원정책

정부에서 청년층을 위해 보증료를 최대 30만원까지 지원하는 정책이 있으니 확인해 보시기 바랍니다.